martes, 4 de abril de 2017

La burbuja inmobiliaria china podría estallar en 2020

El precio del metro cuadrado, en ciudades como Pekín, cotiza ahora mismo a ocho mil quinientos euros. Hace diez años, sin embargo, el precio del metro cuadrado era siete veces más barato. Los chinos tienen, actualmente, tres cuartas partes de toda su riqueza financiera invertida en activos inmobiliarios. ‘Esto no tiene ningún sentido económico’, nos explica Wang Xiaoqu, Vicepresidente de la Universidad del Pueblo. ‘Lo normal es tener la mitad invertida en otros activos financieros, incluida la cuenta corriente del banco’, asevera. Si los precios inmobiliarios caen bruscamente, el consumidor chino puede ver reducido su poder adquisitivo de forma notable, afectando por consiguiente al crecimiento económico. ‘El precio de las casas no caerá jamás’, nos dice confiada una propietaria con varios inmuebles en Pekín. Es tan optimista porque, solamente durante los últimos doce meses, su cartera de pisos ha experimentado una revalorización del 17%.




Sin embargo, todo hace indicar que estos precios irreales tendrán que ajustarse en algún momento. Primero, porque un piso normal de cien metros cuadrados, en Pekín, puede llegar a costar ochocientos cincuenta mil euros. Esto supera en sesenta veces el salario medio que, si bien ha subido hasta alcanzar los mil cien euros mensuales, es claramente insuficiente para financiar una vivienda. ‘Muchos venden sus viviendas para comprar otras nuevas, pero deben solicitar hipotecas para financiar la diferencia’, añade Wang. Sin embargo, si caen abruptamente los precios, muchas de estas hipotecas pueden acabar en impagos. Los promotores inmobiliarios chinos tienen, en estos momentos, una deuda acumulada ligeramente inferior al medio billón de euros. Hace cuatro años, sin embargo, dicho nivel de endeudamiento era solamente la tercera parte. El siguiente gráfico muestra un agotamiento claro de las inversiones inmobiliarias en China.



Y observando otros segmentos directamente relacionados con la renta, un fundamento de demanda clave, las inversiones parecen estar en claro retroceso.



¿Pueden subir los precios inmobiliarios indefinidamente? La respuesta, como han podido comprobar otros propietarios en Japón o España, es negativa. El aumento de los precios inmobiliarios presenta, para empezar, una correlación clara con la expansión monetaria practicada en China desde 2009. La oferta monetaria, entonces, llegó a subir un 30%. Y gran parte del dinero tuvo como destino natural el sector inmobiliario porque, entre otras razones, no existen otras alternativas razonables de inversión al ladrillo en China. Cuando ha aumentado la liquidez, por tanto, han aumentado proporcionalmente los precios inmobiliarios. Ahora, sin embargo, el crecimiento de los agregados monetarios es solamente del 10%.



La economía también está moderando su crecimiento (ahora crece al 6,5%; desde los dobles dígitos registrados en 2010). Y la inversión inmobiliaria, por consiguiente, no puede crecer tanto como hasta ahora. Si a todo esto le sumamos que las autoridades chinas pretenden frenar toda inversión especulativa, limitando la compra de una segunda vivienda en algunas grandes ciudades, el sector se acabará enfriando. En 2020, además, está previsto que comience a liberalizarse la balanza de capitales. Esto significa que el ahorrador chino podrá sacar su dinero fuera del país para invertirlo en otros activos ¿Y si los chinos deciden vender parte de sus viviendas, viendo que el precio ha tocado techo, para invertir su dinero en otros activos extranjeros? ¿En viviendas extranjeras mucho más baratas? ‘Los precios inmobiliarios’, según la promotora Jones Lang Lasalle, ‘sufrirían en ese caso una corrección del 40-50%’.

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